不動産賃貸サポートサービス

  • 不動産投資をこれから行いたいと考えています。購入の借り入れなどのサポートってしてもらえるの?

    資金調達サポート

  • 老後のことも考えて、不動産投資を考えています。利益をしっかり獲得したいのですが、そのアドバイスもしてくれますか?

    顧問サポート

  • 売上が大分上がってきたので、法人化することを考えています。法人化するメリットを教えてほしい!

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  • サラリーマンもしているので、確定申告などは自分で行うことは難しいです。スポットで依頼することも可能ですか?

    確定申告サポート

  • 現在サラリーマンですが、将来の相続対策に不動産を活用したいと考えています。サラリーマンでもできる相続対策を教えてほしい!

    相続サポート

資金調達サポート

資金調達方法にはいくつかありますが、不動産投資の場合、銀行借入か政策金融公庫(国金)融資がメインになってきます。
どちらの資金調達方法に関しても、税理士のアドバイスのもと、不動産投資を計画的に考えることで調達の成功率が高くなったり、条件が有利になったりする場合があります。

当事務所では、銀行対策のプロがアドバイスをさせて頂きますので、ご安心してご相談下さい。

不動産賃貸業の場合、銀行からの借り入れか、日本政策金融公庫(国金)からの借り入れをする場合がほとんどです。
日本政策金融公庫(国金)の場合、創業2年以内の事業者に対して無担保・無保証人で1,000万円までの貸付を行う「新創業融資制度」があり、初めて不動産賃貸業を営もうとお考えの方にオススメできる融資制度です。

当事務所では、銀行対策のプロがアドバイスをさせて頂きますので、ご安心してご相談下さい。

日本政策金融公庫(国金)のメリット

① 初めての融資でも比較的下りやすい

日本政策金融公庫は、「一般の金融機関から融資を受けることを困難とする国民大衆が必要とするものを供給することを目的とする」と法律に規定されています。
つまり、民間の銀行で断られたような場合でも公庫では融資がおりる可能性があります。逆に言ってしまうと公庫で融資が下りなかった場合、民間の金融機関で借り入れを行うことは、難しいということになります。

② 民間の金融機関に比べて金利が低い

これも上記の理由と同じですが、民間に比べると金利が低い傾向にあります。

日本政策金融公庫(国金)のデメリット

① 返済期間が短い

金利は安いですが、返済期間が長くとれないことがデメリットになる場合があります。公庫で借り入れを行った場合最長の返済期間が15年ですので、それまでに完済しなければいけません。
不動産賃貸業の場合、長期間にわたって、経営をしていきますのでしっかりとした返済計画とキャッシュフローのシミュレーションが必要になります。

公庫融資の利率、融資額、融資期間

土地の取得は、運転資金と同じ利率(基準利率)

物件の建設又は購入は、設備資金と同じ利率(特別利率A)

下の表にある通り、原則上限4,800万円までが、不動産賃貸業での融資額上限。
期間は、上限10年ですが、15年まで延長できます。

公的融資の主な制度一覧
融資制度 ご利用いただける方 融資限度額 融資期間(うち据置期間)
普通貸付 事業を営む方
(ほとんどの業種の方にご利用いただけます。)
4,800万円
【特定設備資金】
7,200万円
設備資金:10年以内(2年以内)
特定設備資金:20年以内(2年以内)
運転資金:5年以内(1年以内)
新企業育成貸付
新規開業資金 新たに事業を始める方、
または事業開始後おおむね5年以内の方
7,200万円
(うち運転資金
4,800万円)
設備資金:20年以内(3年以内)
運転資金:7年以内(1年以内)
女性、若者/
シニア起業家
支援資金
女性または30歳未満か55歳以上の方であって、新たに事業を始める方、または事業開始後おおむね5年以内の方 7,200万円
(うち運転資金
4,800万円)
設備資金:20年以内(2年以内)
運転資金:7年以内(1年以内)

当事務所では、銀行借入、公庫借入のサポートを行っております。
事業計画書の作成から銀行とのやりとりまでお手伝いをさせて頂きます。お気軽にご相談下さい。

料金はこちらから

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不動産賃貸業向け顧問サポート

面倒な申告から利益を上げるアドバイスまでサポートします!

毎年の決算や確定申告、手続書類の作成、相続税対策や節税対策を全てサポートさせて頂くのが不動産賃貸業向け顧問サポートサービスです。
面倒な業務を全てお任せ頂くことで、不動産賃貸業に専念していただくことができます。

面倒な申告から利益を上げるアドバイスまでサポートします!

基本サービス(顧問料に含まれるサービスです)

① 会計データチェック 2カ月に1回

お客様ご自身で入力された記帳データを、定期的にチェックいたします。

※記帳代行をご希望される場合は、毎月10,000円(税別)(100データ分)が別途必要となります。
※お客様ご自身で記帳データを入力する場合も、記帳代行をご希望される場合でもお客様のご要望に応じてクラウド会計に対応いたします。

② 税金の申告

決算書や申告書の作成、税務署への申告、各種必要な届け出はすべて当方が代行いたします。

※決算書作成・申告書作成には、決算手数料が別途必要となります。

③ 税務署対応

税務署からの質問、確認事項について対応致します。

※税務調査の立ち会いをご希望される場合は、調査・立会い費、交通費等が別途必要となります。

④ 税務調査の立ち会い

調査・立会い費、交通費等が別途必要となります。

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不動産管理会社設立サポート

不動産賃貸業で賃貸収入が増加した場合、不動産管理会社を設立することで所得税の節税対策が可能となります。また、不動産管理会社を設立することで相続税の節税対策も可能となります。

不動産管理会社設立サポート

詳細はこちらから

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確定申告サポート

確定申告サポート

面倒な確定申告を代行させて頂きます。一年間分の資料をまとめて頂ければ確定申告書を作成して、申告の代行もさせて頂きます。
料金タイプは3タイプご用意しております。

  • 確定申告のみプラン:キャンペーン価格/32,400円:資料の整理と帳面付けおよび決算書作成が完了しており、確定申告書作成とチェックを依頼したい方
  • 決算と申告プラン:キャンペーン価格/64,800円:帳面付けはできているが、内容等をチェックしてもらったうえで確定申告をされたい方
  • 丸投げプラン:97,200円キャンペーン価格/:なにも整理できておらず、今ある資料や領収書を全て丸投げで依頼したい方

※各種キャンペーン価格は初年度のみとなります。

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相続税対策サポート

サラリーマンでもできる不動産を有効活用した相続税対策はあります。お客様が、現在所有の不動産及び金融財産の状況に応じて個別に提案をさせていただきます。

賃貸住宅経営など不動産を有効活用することによって相続税の節税対策を行うことができます。神戸、芦屋、西宮周辺の賃貸住宅経営の多くは、相続税の節税対策のために行われています。
当事務所では、相続税専門のスタッフが、不動産の有効活用による相続税対策について丁寧に対応させて頂きます。
お気軽にご相談下さい。

相続税対策サポート

相続税対策として賃貸住宅経営を行うことが有効である理由

相続税対策として、賃貸住宅経営を行うことが有効である理由は2つあります。

① 土地・建物の評価額が下がる
土地

相続税を計算するに当たって、土地は一般的に路線価方式という計算方法で評価額を算出します。これは、評価の対象となる土地の前面道路に付されている路線価(1㎡あたりの評価額)を基準に計算する方法です。
この計算方法で算出される土地の相続税評価額は、時価(公示価格)の概ね80%となります。

また、賃貸住宅の敷地は所有者がその土地を自由に利用することが制約されているため、自家用家屋の敷地に比べると評価額は以下のように低くなります。その算式は以下のとおりです。

自用地の土地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

*借地権割合は、一般的な住宅であれば50%か60%の場合が多いです
*借家権割合は全国一律30%です
*賃貸割合は建物全体の床面積に占める賃貸部分の床面積割合です

事例

時価5000万円,借地権割合60%の土地を相続税対策で購入したうえで賃貸アパートを建築し、その賃貸割合が100%の場合、

5000万円×0.8×(1-0.6×0.3×1)=3280万円となります。

つまり、預金5000万円で土地を購入して賃貸住宅経営を行う場合、賃貸住宅の敷地の取得価格は5000万円ですが、相続税の計算上は評価額が3280万円となります。そのため5000万円の預金と比べると財産評価額を1720万円も圧縮することができます。その結果、最終的な相続税を節税することができます。

建物

家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額で評価します。一般的に固定資産税評価額は、建築価格の60%程度となっています。例えば建築価格8000万円の建物の固定資産税評価額は、概ね4800万円程度となります。

また、貸家用家屋は所有者がその家屋を自由に利用することが制約されているために、自家用家屋にくらべると評価額は低くなります。その算式は以下のとおりです。

自家用家屋の相続税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

事例

建築価格8000万円で賃貸住宅を建ててその賃貸割合が100%の場合、

8000万円×60%×(1-0.3×1)=3360万円

つまり、預金8000万円で賃貸住宅を建築すると、相続税の計算上は評価額が3360万円となります。そのため8000万円の預金と比べると財産評価額を4640万円も圧縮することができます。
その結果、最終的な相続税を節税することができます。

② 小規模宅地等の相続税の課税価格の計算特例による土地の評価減

自宅の土地や賃貸住宅などの敷地については、今後の相続人の生活の糧となるため、一定の条件を満たした場合に土地の評価額を一定割合減額できる特例が小規模宅地の相続税の課税価格の計算特例です。
この特例を適用することにより、賃貸住宅の敷地は200㎡まで50%評価を下げることができます。

事例

<更地(相続税評価額5,000万円)に、建築価格3,000万円(全額自己資金)で賃貸住宅を建てた場合>

更地の場合 貸家住宅を建築後
土地の評価額 5,000万円 5,000万円×(1-60%×30%)=4,100万円
60%・・・借地権割合
30%・・・借家権割合
更に小規模宅地の特例を適用すると
4,100万円×50%=2,050万円
建物の評価額 1,800万円(※)×(1-30%)=1,260万円
30%・・・借家権割合
※建物の相続税評価額は建築価格の5~6割です。
現預金 3,000万円 0円
合計 8,000万円 3,310万円

上記事例では、相続税対策前は更地5000万円と自己資金3000万円でしたが、賃貸住宅を建築したうえで小規模宅地の特例を適用すると、賃貸住宅の敷地2,050万円と賃貸住宅1,260万円となり、4,690万円も財産評価額を引下げることができます。

建物・土地名義の注意点

親が、自らの相続税対策のために親名義の土地に親名義の賃貸住宅を建てた場合、前述のとおり土地及びの建物の評価額を引下げることができます。しかし、賃貸住宅建築後の家賃収入がすべて親の金融財産となるため、長期的には土地建物評価額を引き下げたことによる節税効果が希薄になります。

そこで、建物の名義を子にする方法も検討する必要があります。その方法として
①子名義で賃貸住宅を建築する方法と②親名義の賃貸住宅を子に贈与する方法があります。

① 子名義で賃貸住宅を建築した場合

子名義で賃貸住宅を建築した場合

親名義の土地に子名義で賃貸住宅を建築する場合、一般的には子から親に地代を支払わない(使用貸借)ことが一般的です。それは、子が親に土地の借地権の設定に要する権利金の支払いをせずに、通常の地代を支払うと、親から子へ借地権を贈与したものと認定されて子に贈与税が課税されるリスクがあるからです。
使用貸借の場合には、親名義の土地の相続税評価は、前述のように評価額を下げることはできません。しかし、家賃収入は子に入ってきますので、親の相続財産は増えることなく、また、子の相続税の納税資金として貯蓄することができるメリットがあります。

② 親名義の貸家住宅を子供に贈与した場合(不動産管理会社の活用)

親名義の貸家住宅を子供に贈与した場合(不動産管理会社の活用)

親名義の賃貸住宅を子に贈与する場合は、贈与前に不動産管理会社を設立したうえで不動産管理会社と一括借上(サブリース)契約を締結します。

この一括借上契約を締結した状態で、賃貸住宅を親から子へ贈与すると賃貸住宅の敷地を前述のとおり評価減したままで贈与することが可能です。

また、子に貸家住宅を贈与するに当たっては、預り保証金相当の金銭を併せて子に贈与しなければ「負担付贈与」として取扱われてしまいます。負担付き贈与として扱われた場合、建物を時価で贈与したものとして贈与税が課税されます。

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